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房地產行業寒冬凜冽:金九銀十 暴雪將至

發布時間: 2019-06-17 11:03 點擊:

  樓市素有“金九銀十”之稱,開發商更傾向于在這兩個月開新樓盤,去迎合消費心理 通常在秋收之際,人們收入會有較大積累,所以消費心理也隨季節松動,家庭整體消費會明顯增加。所以“金九銀十”的銷售額,在某種程度上是檢驗樓市的晴雨表。

  十一長假剛過,根據東吳證券跟蹤數據,在“十一黃金周”,35城市一手房成交,相比2017年周均成交同比下降28.3%,環比下降22.1%;9城市二手房成交,相比2017年周均成交同比下降62.2%,環比下降46.1%。

  與數據相互印證,房子不好賣,中介也不好過。上海中原地產選擇降薪以度過生存危機,不但福利減半,而且傭金將八折發放。

  中原地產華東區總裁陸成在《公開信》中提到,“我預計這次行業生存危機不會像2008年金融海嘯一樣那么快就過去。對中原和行家來講,現在就是‘排隊去死,看誰有實力排在最后’的淘汰賽。”

  中原地產的“排隊去死”,比萬科的“活下去”,更悲觀、更破釜沉舟 在金九銀十的收獲之際,房地產行業卻一副暴雪降至的模樣。

  事實上,就在9月11日萬科南方區域月度例會上,萬科董事長郁亮就喊出“未來三年的目標是活下去”的口號;之后,在9月28日萬科集團秋季例會上,“活下去”更是被定為會議主題和基調。

  郁亮在2018年提出的“活下去”,比王石在2008年提出的“拐點論”更悲觀和嚴峻 十年前,雖然面臨全球性的金融危機,但隨著4萬億救市政策,房地產商們不僅渡過一劫,而且越活越好。但十年之后,面臨同樣類似的困境,卻恐怕再沒有政策空間去“大放水”;相反,政策還死死得摁住房價的上漲空間。

  作為最關注現金流的房地產龍頭萬科,2018年上半年的經營性現金流為負。截至2018年6月,萬科負債率為84.7%,創下1991年上市以來新高。

  作為專注主業、保守發展的房地產龍頭萬科,上半年銷售額是3046億,全年回款目標是6300億 下半年要回款6254億,比上半年的任務還要重。然而金九并不給力、銀十亦無預期,所以郁亮才會在集團秋季例會上說“6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障”。

  時間緊、任務重、市場又不好,房地產開發商們只能選擇“降價跑量”。萬科廈門、萬科漳州等樓盤降價、打折,融創天津鼓勵全員營銷,恒大全國范圍打出折優惠……這也成為所有房企之舉。

  事實上,十一前后網上已經傳出多起怒砸售樓處行為,甚至曬出圖片 江西上饒碧桂園因為降價,1萬/平方米的精裝修房,降到7000元/平方米的毛坯房,引發業主“維權”以及“怒砸售樓處”的行為。上饒業主怒砸售樓處,與其他地區拉橫幅維權相比“前進”了一大步,可謂是2018年第一砸。

  本應在2014年就發生拐點的中國樓市,讓廣泛布局于三四線城市的碧桂園、恒大、融創們得以逆襲。如果說2014年是樓市的第一個頂,那么2018年恐怕就是第二個頂:雙頂之下,暴雪降至;房地產龍頭們先知先覺,準備過冬。

  可以預計,在2018年剩下的3個月、乃至2019年全年,全國樓市 尤其三、四至十八線樓市,恐怕會面臨越來越烈“降價跑量”和“業主維權”的循環之中。考慮到地方可能面臨的財政壓力,甚至不排除今年底、明年初,地方政府變相小幅松動房地產抑制政策。但即便如此,考慮到人口紅利和購買力的不斷消逝,樓市一旦開啟下跌趨勢,恐怕是政策鼓勵也無法挽救的。

  從宏觀角度來講,如果把中國視為一只股票,那么這只股票當前最大的問題就是估值虛高,而估值虛高又體現在資產泡沫上 應對估值虛高的關鍵是,生產效率需要大幅提升以支撐已經膨脹起來的估值。而要消化這個估值,一定是伴隨著產業升級、生產效率提升的痛苦過程,以及房價的橫盤甚至下跌。

  所以,在中國重新跨入新的增長階段之前,樓市恐怕會面臨暴雪,而這一次,將不會再有4萬億的發生。

(編輯:芭奇采集)

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